KYLPYHUONEREMONTTI TALOYHTIÖSSÄ
Asutko taloyhtiössä ja haluaisit tehdä kylpyhuoneremontin? Näin se tehdään.
Asunto-osakeyhtiölain uudistus vuonna 2010 määrää taloyhtiön valvomaan osakkaiden tekemiä remontteja. Tämän vuoksi osakkaalle on asetettu lähtökohtaisesti laaja ilmoitusvelvollisuus remonttiaikeistaan, sillä vain tällä tavalla taloyhtiö pysyy kärryillä yhtiössä tehtävistä remonteista ja niiden laajuudesta. Isommissa remonteissa taloyhtiö on mukana, mutta maalaukset ja tapetoinnit osakas voi tehdä itsenäisesti.
Ilmoitus aiotusta remontista kannattaa tehdä aina, niin osakas saa dokumentoitua asunnon remontit mahdollisimman laajasti mahdollisen myynnin varalle. Tässä linkissä kerrotaan miten muutostyöilmoitus tehdään käytännössä.
Muista että muutostyöilmoituksen käsittely voi kestää parikin viikkoa. Vältä tiukkaa aikataulutusta. Kylpyhuoneremonttien osalla on melko tavallista, että asia käsitellään vielä taloyhtiön hallituksessa. Tämä sen vuoksi, että taloyhtiöt korvaavat usein remontin rakenteissa olevat vauriot sekä uusittavan vesieristyksen.
ASUINKUNTA VAIKUTTAA REMONTTIIN
Asuinpaikasta riippuen rakennusvalvonta voi olla osallisena projektissa. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla kylpyhuoneeseen tehtävät laajennukset saattavat vaatia rakennusluvan ja ulkopuolisen pääsuunnittelijan, kun taas kauempana maaseudulla asia voidaan usein sopia suullisesti.
KYLPYHUONEREMONTIN VALVONTAKULUT
Kohtuulliset valvontakulut tulevat taloyhtiön osakkaan maksettaviksi. Näihin kuluihin luetaan myös tarvittavat lupakustannukset. Kohtuulliset kustannukset tässä tapauksessa tarkoittavat normaaleja valvontamaksuja. Jos remontissa jokin menee pieleen ja valvontakäyntejä tulee tavallista useampia, nämä ylimääräiset valvontakulut siirtyvät tyypillisesti urakoitsijan vastattaviksi.
ISÄNNÖITSIJÄN ROOLI KYLPYHUONEREMONTISSA
Isännöintitoimistoilla on erilaiset resurssit. Alan suurilla yrityksillä on omat tekniset isännöitsijät, jotka huolehtivat remontin valvonnasta. Joskus isännöitsijä hankkii ulkopuolisen valvojan tai ainoastaan hyväksyy osakkaan hankkiman valvojan. Isännöitsijän tehtävä on myös dokumentoida remontin kulku taloyhtiölle.
ENSIMMÄINEN ASKEL – OSAKKAAN REMONTTI VAI TALOYHTIÖN REMONTTI?
Ennen remontin suunnittelun aloitusta, kannattaa ottaa yhteys isännöitsijään ja kysyä neuvoa oikeasta etenemistavasta sekä tehdä muutostyöilmoitus. Saattaa esimerkiksi käydä niin, että isännöitsijä kertoo mahdollisesta muutaman vuoden kuluttua tulevasta putkiremontista, jossa tehdään kaikki kylpyhuoneet uusiksi. Lisäksi isännöitsijällä on usein tietoa taloyhtiössä aiemmin toteutetuista remonteista ja niiden oppirahoista. Lopuksi isännöitsijä tuntee talon yhtiöjärjestyksen ja kertoo mahdollisista yhtiöjärjestyksen erityispiirteistä sekä vakiintuneesta korvauskäytännöstä remontteihin liittyen.
Mikäli remontti lähtee liikkeelle vesivahingosta tai sen epäilystä, esimerkiksi kylpyhuoneessa on mustia homepilkkuja, omituinen tuoksu, rikkinäisiä saumoja tai tummuneita laattoja, on suurella todennäköisyydellä kyse taloyhtiön vastuulle tulevasta kylpyhuoneremontista.
Jos on epäilys teknisestä ongelmasta tai vahingosta, niin on otettava yhteyttä isännöitsijään. Isännöitsijä järjestää paikalle tarkastajan, joka toimittaa kylpyhuoneen kunnosta raportin. Raportin perusteella päätetään jatkotoimenpiteistä. Tällä tavoin liikkeelle lähtevät remontit menevät selvän kaavan mukaan ja taloyhtiö osallistuu kustannuksiin yhtiöjärjestyksessä määritellyllä tavalla. Yleensä tämä on korjaus alkuperäiseen kylpyhuoneen laatutasoon asti. Osakas voi omalla kustannuksellaan parantaa laatutasoa. Joskus yhtiöjärjestyksessä on määritelty lauseke, jonka mukaan kaikki osakkaat vastaavat oman huoneiston korjauskustannuksista.
Jos osakas itse on lähtökohtaisesti tyytymätön kylpyhuonekalusteisiin, laatoituksen ulkonäköön tai vaikkapa kylpyhuoneen tilajärjestykseen, ja aloite remontin tekemiseen tulee osakkaalta, niin myös suurin osa remontin kustannuksista tulee osakkaan maksettaviksi. Yhtiöjärjestyksessä voi olla maininta taloyhtiön korvausvastuusta kylpyhuoneremonttien yhteydessä. Taloyhtiö on vastuussa talon rakenteista ja eristeistä, joten vesieristys on monesti taloyhtiön vastuulla.
Muista, että taloyhtiö ei ole lähtökohtaisesti velvollinen maksamaan vesieristeitä kylpyhuoneremontin yhteydessä, mikäli vanhasta vesieristeestä ei löydetä mitään vikaa eli rakenne ei ole saanut kosteutta. Tällä seikalla on iso merkitys, jos kylpyhuoneessa on alkuperäinen muovimatto. Muovimatot toimivat vesieristeenä ja jos matto on ehjä, myös vesieristys on ehjä, eikä taloyhtiön periaatteessa tarvitse osallistua vesieristyskustannuksiin.
TOINEN ASKEL
Muutostyöilmoituksen hyväksynnän jälkeen päästään aloittamaan remontti. Valittu urakoitsija ottaa tässä vaiheessa ohjat käsiinsä ja toteuttaa remontin sovitusti. Remontin edistymistä seurataan valvontakäynneillä, joita tavallisesti ovat purkukatselmus, vesieristystarkastus ja valmiin kylpyhuoneen loppukatselmus. Pitkän kaavan mukaan tehtynä voi tähän helminauhaan tulla lisäksi aloituskatselmus sekä kaksivaiheisena toteutettu vesieristystarkastus.
Keskustelut urakoitsijan kanssa aloitetaan yleensä ennen muutostyöilmoituksen tekemistä, sillä remontoinnin käytäntö taloyhtiössä on useimmille vierasta. Tämä on myös hyvä tapa, sillä urakoitsijalta saa tietää, paljonko remontti tulee maksamaan. Jos hintalappu ei mahdu remonttibudjettiin, niin homma kannattaa keskeyttää ja miettiä miten järjestetään lisää valuuttaa tai mistä ollaan valmiita luopumaan. Parempi tapa on kuitenkin se, että käy asian ensin läpi isännöitsijän kanssa, niin urakoitsija saa tarjouslaskentaa varten täydelliset lähtötiedot.
LOPUKSI
Kun valvontakäynnit on suoritettu ja lopuksi ihaillaan valmista kylpyhuonetta on aika vetää langat nippuun ja hoitaa tilitykset. Urakoitsijalta tulee loppulasku ja laskelma kotitalousvähennyksen hakemista varten. Kotitalousvähennys myönnetään vain henkilöille, joten taloyhtiölle tulevia kuluja ei pääse verovähennyksillä pienentämään. Käytännössä maksatus voi kiertää kokonaisuudessaan osakkaan kautta ja taloyhtiö hyvittää oman osuutensa osakkaalle. Joskus sovitaan asia siten, että urakoitsija lähettää omat laskut sekä osakkaalle että taloyhtiölle. Lopulta osakkaalla on remontoitu kylpyhuone, mappi täynnä papereita ja pankkitilillä pienempiä numeroita.
